O DIREITO DE RENEGOCIAÇÃO DO VALOR DOS ALUGUERES A SEREM PAGOS DURANTE A CRISE DO CORONAVIRUS E PERÍODO DE RECESSÃO QUE SE SEGUIRÁ
A BUSCA DO REEQUILIBRIO CONTRATUAL
AÇÕES JUDICIAIS DISPONÍVEIS E FUNDAMENTOS JURÍDICOS
RESCISÃO SEM PAGAMENTO DE MULTA
O gasto com alugueres dos imóveis comerciais utilizados pelas empresas costuma passar dos 4% do custo total dos negócios, sendo maiores no comércio, onde pode chegar a 14%, ou mais ainda, em shoppings ou locais privilegiados, onde é maior o trânsito de pessoas, ou a renda mais elevada.
No momento em que passamos pela crise do Novo Coronavírus, nada mais razoável que a grande maioria dessas mesmas empresas, que passaram a não faturar ou faturar muito pouco, tentem reduzir esse custo. Para muitos, reduzir custos em todas as áreas de atividade é questão de sobrevivência. E, portanto, a única forma para manter empregos, geração de tributos, produção de bens, serviços, PIB, riqueza social, enfim.
Reduzir aluguel é meta que tem fundamento moral, econômico e social, pois empresas são fundamentais para a sociedade. Todas as que foram atingidas pela crise do COVID-19, seguida de decretos de quarentena e calamidade pública, devem buscar reequilíbrio de contratos. Para tanto, não faltam também argumentos jurídicos, consolidados no Código Civil. No geral estes preveem que em situações não previstas na assinatura de um contrato, com alterações calamitosas, que inviabilizam seu cumprimento, é justo que eles sejam alterados, visando retomar o equilibro entre as partes.
Negociação
Colocado em situação difícil com a crise, o bom senso deve levar a empresa locatária a, inicialmente, procurar pelo locador e renegociar reduções de valor do aluguel, fazendo propostas razoáveis. Não precisa sequer fazer provas, como em outras situações, pois a crise é fato notório e público. A não ser que seja uma funerária, fábrica de máscaras cirúrgicas, entre outras. Evidente que as empresas serão terrivelmente enfraquecidas pela pandemia, até mesmo nos meses subsequentes. As que não foram atingidas diretamente, acabam sendo atingidas indiretamente, pois se o comércio não vende, suas empresas não conseguem pagar o que devem, evidente que fornecedores e prestadores de serviços serão impactados.
Se argumentos lógicos e incontestes, não sensibilizarem o locador, a empresa pode começar a seguir um caminho mais litigioso, e então notificá-lo, informando que deseja discutir o valor do aluguel pelos meses de duração da quarentena, quiçá incluindo recessão, se necessário outras cláusulas onerosas do contrato, que aceita um desconto proporcional a queda de vendas, algo sensato. Isso deixa claro que a empresa quer pagar, mas com desconto, conforme lhe é imposto pela situação vivida, e está de boa fé e flexível. Deve ficar claro, que no caso de o locador não aceitar negociar ou só aceitar descontos irrisórios, essas negociações devem ser documentadas, arquivadas e ter testemunhas, de forma a que possam ser provadas em Juízo.
A negociação deve ser cansativamente tentada, pois a ida a juízo, é quase certo, que prejudicará ambas as partes. Haverá incomodo, perda de horas, custos judiciais, com advogados, peritos etc. Se o judiciário já era demorado, vai ficar muito mais no final da crise, quando milhões de ações deverão ser ajuizadas. Pode-se argumentar ainda com relação à situação que deverá existir após o fim da crise, com recessão no mercado e onde muitos imóveis estarão para alugar. É muito mais interessante para o locador ser flexível, preservar o contrato, até prorrogá-lo por uns dois anos. Perdendo o locatário, pode perder o aluguel mensal e ainda ter que pagar o IPTU e outras despesas de manutenção.
Os argumentos jurídicos a favor do locatório
Persistindo a negativa do locador a empresa pode ir a Juízo, pedindo a redução do aluguel, fundamentando-se principalmente no artigos 317 do Código Civil, na força maior, imprevisibilidade ( “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação.”).
Do mesmo diploma ainda podem ser usados vários outros artigos, que seguem no mesmo sentido, visando reparar situações que de paritárias, se tornaram inexequíveis, ou exequíveis, mas com muita disparidade do que era normalmente esperado em situação de normalidade. Força maior, imprevisibilidade, onerosidade excessiva, boa fé e finalidade social do contrato, são apenas alguns dos argumentos. Temos:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Notemos que esta última norma permite ao locador, que a esta altura já percebeu que o locatário está disposto a lutar por seus direitos, recuar e assim evitar a continuidade da pendência, onde pode ser condenado a pagar os custos da perícia, honorários de advogado etc.
Há ainda que se citar o artigo 19 da lei do inquilinato, por analogia, que permite revisão do valor do contrato após três anos de vigência. Quem tem três anos de contrato, tem direito a revisão. Em uma situação como a que passamos, esta norma também reforça a tese da revisão por força maior. Afinal, os três anos são colocados apenas pela previsão de alterações na condição em que as contrapartidas foram discutidas. E mais alterações que as propiciadas pela COVID 19 impossível.
No mesmo diapasão convém citar o artigo 567 do Código Civil, onde cita que a deterioração do imóvel locado pode justificar reduções do valor do aluguel. Ora, a crise atual impõe restrições que podem incidir sobre o uso do imóvel, pelo menos por algum tempo. Em certas áreas do comércio o fechamento das portas tornou-se obrigatório, o imóvel inútil, sem nenhuma culpa por parte do locatário, tão só por fato do príncipe, determinação legal do Governo do Estado.
As ações disponíveis
O locatário poderá ajuizar ação ordinária de redução do aluguel e/ou arbitramento, reequilíbrio do contrato, pelo período de quarentena, quando muitas vezes teve que até fechar as portas, podendo tentar até obter desconto enquanto durar a decretação da calamidade pública, ou a maior intensidade da crise, quiçá até pelo período de recessão, o que é muito justo. É possível pedir a isenção total pelo tempo em que foi obrigada a fechar as portas, aí alegando também o factum principis, decisão governamental a que não pode se opor, com redução nos demais períodos.
Grande parte dos juízes estão deferindo tais pedidos, especialmente em shoppings centers, alguns deles total ou parcialmente fechados. Nos shoppings, quando muito admitem a cobrança de aluguel proporcional ao faturamento e taxa de condomínio, afastando as taxas de cobrança promocional e o aluguel mínimo. O mesmo pode acontecer em aeroportos ou ambientes similares.
Aliás, alguns restaurantes conseguiram reabrir em aeroportos, por estarem estes sob legislação federal, outros em estradas, pela necessidade evidente de servir caminhoneiros. Nas lojas de rua os magistrados podem aceitar pedidos de redução do aluguel por alguns meses ou então, o adiamento do pagamento para os meses seguintes.
Se o locador é inflexível, e o locatário tem medo de perder o ponto, e no futuro ainda ter que pagar os alugueres e com multa, ele pode tentar pagá-los e então ajuizar a ação, demonstrando que o fez com muito sacrifício, como por exemplo, pedir empréstimo ou deixando de pagar trabalhadores. Com isso pedirá o arbitramento do desconto e devolução do que foi pago a mais do que era devido na situação posta. Pode ainda depositar em juízo durante a ação, e, o que vale para o caso anterior, procurar obter acolhimento de pedido antecipação de tutela para impedir ação de despejo, protesto ou outra represália. O locador, em última instância, pode ficar sem pagar e sequer negociar e o locador irá propor ação de despejo por falta de pagamento.
Nesse caso, o despejo efetivo pode demorar quatro meses ou muito mais, até mais de quatro anos, dependendo da situação da vara que a ação for distribuída (estarão todas saturadas), do juiz, da complexidade da ação, da competência e dedicação do advogado que fizer a contestação. Sem contestação a demora será de uns poucos meses. Se for se discutir o desconto que deveria ser dado e não o foi, com necessidade de se ouvir testemunhas e perícias, a demora será de anos. O locatário poderá até discutir indenização por benfeitorias necessárias que fez no imóvel ou por ter que deixar o imóvel por conduta irregular do locador, perder o ponto comercial injustamente, perder o negócio todo, pagar rescisões de funcionários etc. Pode, iniciado o despejo, pedir prazo para purgar mora, ou seja, pagar o que é devido em vez de contestar ou se omitir (revelia). Bom saber que se perder, terá que pagar tudo corrigido, com juros, custas, multas e honorários. Mas também poderá sair vitorioso, devendo então recolher alugueres vencidos com os descontos ou até fazer um bom acordo durante a tramitação do processo. Outra possibilidade é mudar-se para local onde o locador for mais flexível, o que é possível mesmo durante o processo, sem que este seja paralisado.
Extinção do contrato sem pagamento de multa
Se atingido fortemente pela crise, se o locador for inflexível, o locatário pode ainda, deixando ou não o imóvel, pleitear em juízo a rescisão antecipada do contrato de locação, sem pagar multas previstas.
Como explicado, quando se faz um contrato, espera-se que ele seja cumprido em situações de normalidade, sendo que em situações imprevisíveis, a prestação se tornando excessivamente onerosa, inviável em certos casos, o certo que é se reestabeleçam condições de equilíbrio, o contrato seja rediscutido. Enfim, as alterações da realidade vivida por uma catástrofe, como acontece agora, podem tornar inviável o pagamento de alugueres e justificar a rescisão do contrato de locação e devolução do imóvel antecipadamente.
Assim dita a boa-fé, a finalidade social do contrato, aplica-se o preceito latino rebus sic stantibus (que significa em estando assim as coisas, apontando para a alteração de entendimento quando algo muda muito), que contraria outro, pacta sunt servanda (o contrato obriga as partes, e são para serem cumpridos) obrigatório para tempos de normalidade. Há ainda a obrigação do credor (locador) de minorar, sempre que possível, os efeitos negativos da situação criada sobre o devedor (locatário), diminuindo seus prejuízos, admitindo a cooperação, a solidariedade que as partes se devem em situação tão catastrófica e que é interesse da sociedade, no caso, mais ainda pela preservação da atividade econômica. Importante dizer que também da parte do locatário deve haver boa-fé, serem corretas as alegações de prejuízo, de inviabilidade de continuar pagando alugueres, devido ter sido atingido pela crise do Covid-19 (e não por acontecimentos anteriores ou que nada tem a ver com a crise). Não obstante a crise ser fato notório, sempre é bom que haja provas dessa situação financeira difícil, forma de garantir o sucesso na ação, testemunhais e contábeis. Lembremos que o juiz poderá reduzir o aluguel em 50%, 70% ou outro percentual e a redução será tanto maior quanto mais difícil a situação exposta e provada pela empresa.
Na ação o autor, locatário, pode até pedir a isenção de pagamento de determinados meses, justificando pelo fato de não poder usar o imóvel, sequer parcialmente. Trata-se de um pleito bem mais difícil de ser concedido, pois o locador também não tem culpa pela situação criada, e pode depender do aluguel para sobreviver.
Antecipação de tutela
om a extinção do contrato, ou pedido de redução do aluguel, convém ao locatário pedir antecipação de tutela. Se o pedido for de redução do valor do aluguel, o pedido é para que o juiz, assim que receber a inicial, sem sequer dar ciência dela ao locador (citação), determine um valor menor para locatário pagar durante a tramitação da ação.
Se o pedido for de extinção do contrato, o pedido de antecipação pode ser para o depósito das chaves e devolução imediata do imóvel.
A justificativa para esses pedidos é de um lado a situação difícil vivida pela empresa, sua boa-fé tentando o reequilíbrio do contrato, pagar o justo, possível, razoável diante da queda de faturamento, tecnicamente o fumus boni iuris, fumaça do bom direito. E de outro lado, o risco de dano que se quer evitar com a ação, a empresa ficar inadimplente, ser despejada, protestada e perder o ponto. Tecnicamente o periculum in mora, perigo na demora. Ou seja, se for esperar a sentença, que irá demorar um bocado de tempo, ela poderá ser inútil, o locatário poderá demonstrar que tem razão, mas a essa altura poderá ter sido despejado. E o direito deve chegar em tempo hábil.
Percival Maricato
Maricato Advogado Associados
